[分享] 日本買房經驗談(第三篇)

日本買房經驗談(第三篇)
首先我不是芒果山人，我是芒果太太
行動

上一篇寫到去日本買房所擔心的事情
這一篇我們就要開始行動了
去完說明會，我們就開始要進行找物件的動作
但是怎樣的物件，我們才買的起呢?
手上有現金台幣200~300萬
在日本你可以買到4~6坪的小套房
要看地點，有些地方會比較便宜
你會問，那可以貸款嗎?
其實可以，如果我印象沒有錯的話(好幾年了有點忘)
只有大物件可以貸款，也就是日幣3000萬以上的物件
實際金額我已經忘了，或許現在的金額也變了
貸款的銀行就是找在日本有設立分行的台灣銀行
目前有台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、中國信託
但利率好像不低
所以另一種做法是，如果你或你的家人在台灣有房子
那就是把台灣的房子拿去增貸，增貸出來的錢再拿去日本買房子
目前台灣的利率超級無敵低，都不到2%(我在銀行做了7年的貸款業務)
你拿台灣的錢去日本投資不動產，收的租金完全可以cover你台灣的貸款
即使空屋，也不會太久，都會在你能負擔的範圍內
當你決定要投資日本不動產時，你就要開始注意日幣的匯率
有低的匯率你就要分批大筆大筆的換
先換起來，等到你看到想下手的物件時，就隨時可以下手
我最後購買了二間日本的小套房
一間在東京的上野車站附近
一間在橫濱的日之出町車站附近
都是走路10分鐘就能到達車站的房子
橫濱是我們買的第一間，這一間用的是現金購買
購入的平均匯率成本是0.287
上野這一間是隔了4個月後購入的
是用我媽媽台灣的房子去增貸出來的錢買的
購入的平均匯率成本也是0.287
買了第一間之後，我們就決定要再買一間
因為根本不用負擔月付金，租金完全cover月付金
在日幣比較強的時候，除了可以cover月付金，還能有點錢入口袋
為何第一間買在橫濱，因為橫濱比較便宜，但也算是蠻大的城市
而且我們打算用現金買，但又不想所有現金都投進去
所以大約是花了台幣190萬，其他的錢還能留著應急

故事回到我們開始換日幣起來放著
接著是上網看物件，還做了比較表
日本的房子，有幾筆費用是你在購入時會支付的
1.房子本身的價錢
2.仲介費用-固定收取成交價x 3%+6萬日幣(不含消費稅)
3.海外簽約費(你不用飛去日本，是日本人來台灣簽約)
4.代書費
5.不動產取得稅
6.火災保險
7.固都稅
8.匯費

整體費用，大約10%，也就是你買日幣800萬的房子
最終你會支出880萬日元

買了房子之後會固定支出的費用
1.代管費(你的房子交給代管公司幫你管理，處理房客的需求及幫你收租金，幫你繳費用)，通常是租金的3%~5%，每間代管公司收的不一樣，但目前大部份都是收3%
2.修繕費，不同於台灣，日本的房子還需要支付修繕費，所有住戶都要繳，這錢是拿來做一些公共的修繕，比如電梯壞掉，漏水之類的
3.管理費，跟台灣一樣，也是有管理費要繳的
4.每年要繳一次的固都稅，類似台灣的房屋稅或地價稅
5.所得稅，出租房子，有租金收入，所以也要報稅，這個後面再另外詳細講

未完，待續…

附上全部的連結方便閱讀
第一篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220701
第二篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220702
第三篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220704
第四篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220707
第五篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220708
第六篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220712
第七篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220713
第八篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220714
第九篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220715
不是完結篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220716