[分享] 日本買房經驗談(第三篇) - iPhone4.TW

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  1. #1
    芒果山人 的頭像

    愛用者

    註冊日期:06-23-2015
    文章:41
    謝謝你: 3
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    日本買房經驗談(第三篇)
    首先我不是芒果山人,我是芒果太太
    行動

    上一篇寫到去日本買房所擔心的事情
    這一篇我們就要開始行動了
    去完說明會,我們就開始要進行找物件的動作
    但是怎樣的物件,我們才買的起呢?
    手上有現金台幣200~300萬
    在日本你可以買到4~6坪的小套房
    要看地點,有些地方會比較便宜
    你會問,那可以貸款嗎?
    其實可以,如果我印象沒有錯的話(好幾年了有點忘)
    只有大物件可以貸款,也就是日幣3000萬以上的物件
    實際金額我已經忘了,或許現在的金額也變了
    貸款的銀行就是找在日本有設立分行的台灣銀行
    目前有台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、中國信託
    但利率好像不低
    所以另一種做法是,如果你或你的家人在台灣有房子
    那就是把台灣的房子拿去增貸,增貸出來的錢再拿去日本買房子
    目前台灣的利率超級無敵低,都不到2%(我在銀行做了7年的貸款業務)
    你拿台灣的錢去日本投資不動產,收的租金完全可以cover你台灣的貸款
    即使空屋,也不會太久,都會在你能負擔的範圍內
    當你決定要投資日本不動產時,你就要開始注意日幣的匯率
    有低的匯率你就要分批大筆大筆的換
    先換起來,等到你看到想下手的物件時,就隨時可以下手
    我最後購買了二間日本的小套房
    一間在東京的上野車站附近
    一間在橫濱的日之出町車站附近
    都是走路10分鐘就能到達車站的房子
    橫濱是我們買的第一間,這一間用的是現金購買
    購入的平均匯率成本是0.287
    上野這一間是隔了4個月後購入的
    是用我媽媽台灣的房子去增貸出來的錢買的
    購入的平均匯率成本也是0.287
    買了第一間之後,我們就決定要再買一間
    因為根本不用負擔月付金,租金完全cover月付金
    在日幣比較強的時候,除了可以cover月付金,還能有點錢入口袋
    為何第一間買在橫濱,因為橫濱比較便宜,但也算是蠻大的城市
    而且我們打算用現金買,但又不想所有現金都投進去
    所以大約是花了台幣190萬,其他的錢還能留著應急

    故事回到我們開始換日幣起來放著
    接著是上網看物件,還做了比較表
    日本的房子,有幾筆費用是你在購入時會支付的
    1.房子本身的價錢
    2.仲介費用-固定收取成交價x 3%+6萬日幣(不含消費稅)
    3.海外簽約費(你不用飛去日本,是日本人來台灣簽約)
    4.代書費
    5.不動產取得稅
    6.火災保險
    7.固都稅
    8.匯費

    整體費用,大約10%,也就是你買日幣800萬的房子
    最終你會支出880萬日元

    買了房子之後會固定支出的費用
    1.代管費(你的房子交給代管公司幫你管理,處理房客的需求及幫你收租金,幫你繳費用),通常是租金的3%~5%,每間代管公司收的不一樣,但目前大部份都是收3%
    2.修繕費,不同於台灣,日本的房子還需要支付修繕費,所有住戶都要繳,這錢是拿來做一些公共的修繕,比如電梯壞掉,漏水之類的
    3.管理費,跟台灣一樣,也是有管理費要繳的
    4.每年要繳一次的固都稅,類似台灣的房屋稅或地價稅
    5.所得稅,出租房子,有租金收入,所以也要報稅,這個後面再另外詳細講

    未完,待續…

    附上全部的連結方便閱讀
    第一篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220701
    第二篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220702
    第三篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220704
    第四篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220707
    第五篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220708
    第六篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220712
    第七篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220713
    第八篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220714
    第九篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220715
    不是完結篇https://iphone4.tw/forums/showthread.php?t=220716
    此篇文章於 01-25-2018 19:56 被 芒果山人 編輯。


  2. #2
    EZCat01 的頭像

    超熱血的愛用者

    註冊日期:01-12-2013
    文章:843
    謝謝你: 1
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    期待後續 . . .


  3. #3
    芒果山人 的頭像

    愛用者

    註冊日期:06-23-2015
    文章:41
    謝謝你: 3
    在 17篇文章中獲得 106個感謝
    引用 作者: EZCat01 查看文章
    期待後續 . . .
    我很認真寫~~每天回家都在寫...哈哈...謝謝支持


 

 

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